¿Qué ocurre si un vecino impugna un acuerdo de la comunidad de propietarios?

La respuesta es afirmativa, aunque no cualquier desacuerdo permite acudir a los tribunales. La legislación establece determinados requisitos y causas que conviene conocer antes de iniciar cualquier actuación.

No todo desacuerdo permite impugnar un acuerdo

Uno de los errores más habituales consiste en pensar que cualquier propietario que haya votado en contra de una propuesta puede solicitar automáticamente su anulación.

La realidad es distinta.

La Ley de Propiedad Horizontal contempla determinados supuestos en los que un acuerdo puede ser objeto de impugnación judicial, pero exige que concurran las circunstancias previstas legalmente y que el propietario reúna los requisitos establecidos para ejercitar dicha acción.

Por ello, el mero hecho de no compartir una decisión adoptada por la comunidad no significa, por sí solo, que exista fundamento suficiente para solicitar su nulidad.

¿Cuándo suele plantearse una impugnación?

En la práctica profesional, las impugnaciones aparecen con mayor frecuencia cuando los acuerdos afectan de forma importante a los intereses económicos o al uso de los elementos comunes.

Por ejemplo, pueden surgir conflictos relacionados con:

• La aprobación de derramas extraordinarias.
• La ejecución de obras en elementos comunes.
• La instalación o supresión de determinados servicios.
• La distribución de gastos entre los propietarios.
• La realización de obras que afectan a viviendas o locales concretos.
• La adopción de acuerdos sin respetar las mayorías exigidas por la ley.

Cada uno de estos supuestos requiere un análisis individualizado, ya que la solución dependerá tanto del contenido del acuerdo como de la forma en que fue adoptado.

La importancia del acta de la junta

Cuando un propietario desea valorar la posibilidad de impugnar un acuerdo, uno de los primeros documentos que conviene examinar es el acta de la junta.

En ella deben constar, entre otros aspectos, los asistentes, las cuotas de participación, el resultado de las votaciones y el contenido de los acuerdos adoptados.

Una redacción incompleta o poco precisa puede generar dudas sobre el alcance de lo aprobado y dificultar posteriormente la defensa de la comunidad o del propietario que pretende impugnar el acuerdo.

Por ello, antes de iniciar cualquier reclamación resulta aconsejable revisar cuidadosamente toda la documentación relacionada con la junta de propietarios.

No conviene esperar demasiado tiempo

Otro aspecto que con frecuencia pasa desapercibido es la importancia de actuar con rapidez.

Cuando un propietario considera que un acuerdo puede ser contrario a Derecho, dejar transcurrir el tiempo sin adoptar ninguna medida puede limitar las posibilidades de reacción.

Por ello, resulta recomendable solicitar asesoramiento jurídico desde el momento en que se recibe el acta o se tiene conocimiento del acuerdo cuya legalidad se cuestiona.

¿Quién puede impugnar un acuerdo de la comunidad?

No todos los propietarios pueden impugnar cualquier acuerdo en cualquier circunstancia. La Ley de Propiedad Horizontal establece determinados requisitos que deben cumplirse para poder acudir a los tribunales.

Además de analizar el contenido del acuerdo, resulta necesario comprobar la situación concreta del propietario que pretende impugnarlo, la forma en que participó en la junta y el cumplimiento de las exigencias legales aplicables en cada caso.

Por ello, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial conviene estudiar detenidamente si concurren los requisitos necesarios para que la acción pueda prosperar.

¿Es posible evitar el procedimiento judicial?

En muchas ocasiones sí.

La experiencia demuestra que numerosos conflictos vecinales tienen su origen en una deficiente información, en problemas de comunicación entre los propietarios o en interpretaciones distintas sobre el alcance de un acuerdo.

Antes de acudir a los tribunales puede resultar conveniente solicitar determinada documentación a la comunidad, aclarar el contenido del acuerdo adoptado o plantear una solución que permita evitar un procedimiento judicial largo y costoso.

No todos los conflictos requieren necesariamente una demanda y, en determinadas ocasiones, una actuación temprana puede facilitar una solución satisfactoria para todas las partes.

Errores que conviene evitar

Cuando un propietario considera que un acuerdo es perjudicial para sus intereses, suele actuar movido por el malestar que le ha generado la decisión de la comunidad. Sin embargo, conviene evitar determinadas actuaciones que pueden dificultar posteriormente la defensa de sus derechos.

Entre los errores más habituales destacan:

• Pensar que cualquier desacuerdo permite impugnar judicialmente un acuerdo.
• Esperar demasiado tiempo antes de solicitar asesoramiento.
• No conservar la convocatoria, el acta de la junta o la restante documentación.
• Formular reclamaciones sin conocer previamente los requisitos legales.
• Confundir un conflicto personal entre vecinos con un verdadero problema jurídico derivado del acuerdo adoptado.

Analizar previamente la situación permite determinar si realmente existen fundamentos para impugnar el acuerdo y cuál puede ser la estrategia más adecuada.

La importancia de un análisis previo

Cada comunidad de propietarios presenta unas características diferentes. No es lo mismo una comunidad de pocas viviendas que un edificio con numerosos propietarios, locales comerciales, garajes o servicios comunes complejos.

Del mismo modo, tampoco todos los acuerdos tienen la misma trascendencia jurídica. Algunos afectan únicamente a cuestiones de gestión ordinaria, mientras que otros pueden repercutir directamente sobre el patrimonio de los propietarios o sobre el uso de los elementos comunes.

Precisamente por ello, antes de iniciar cualquier actuación resulta recomendable efectuar un análisis completo de la documentación y valorar las distintas alternativas existentes.