He firmado unas arras y el vendedor quiere echarse atrás: ¿qué consecuencias tiene?
Firmar un contrato de arras suele representar un paso importante en la compra de una vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero y ambas partes asumen determinados compromisos para formalizar posteriormente la compraventa.
Sin embargo, pueden surgir problemas cuando, después de firmar, el vendedor comunica que ya no quiere vender el inmueble. Esta situación genera incertidumbre, especialmente si el comprador ya ha solicitado financiación, contratado servicios profesionales o renunciado a otras oportunidades.
Las consecuencias dependerán fundamentalmente del contenido del contrato y de la modalidad de arras pactada.
La negativa del vendedor no siempre permite cancelar el contrato
Una de las creencias más extendidas es que el vendedor puede desistir de la operación simplemente devolviendo el doble de la cantidad recibida.
Esto no siempre es correcto.
El artículo 1454 del Código Civil contempla la posibilidad de que el vendedor se desligue de la compraventa devolviendo las arras duplicadas. Sin embargo, esta facultad corresponde a las arras penitenciales, cuando las partes han pactado claramente esa posibilidad de desistimiento.
Si el contrato contiene arras confirmatorias o penales, las consecuencias pueden ser distintas.
Por tanto, la denominación utilizada en el documento no es suficiente por sí sola: debe examinarse el conjunto de sus cláusulas para determinar qué obligaciones asumieron las partes.
Qué ocurre si el vendedor ha encontrado otro comprador
Puede suceder que, después de firmar las arras, el vendedor reciba una oferta económica superior y decida no continuar con la operación inicial.
El hecho de que exista una oferta más ventajosa no extingue automáticamente los compromisos contractuales anteriores.
Si el contrato no permite el desistimiento unilateral, el comprador podría tener derecho a exigir su cumplimiento, siempre que concurran los requisitos legales.
También podría plantearse la resolución contractual y, cuando proceda, la reclamación de los daños y perjuicios acreditados.
En cambio, si se pactaron válidamente arras penitenciales, el vendedor podrá ejercer la facultad de desistimiento en los términos acordados, asumiendo las consecuencias económicas correspondientes.
La importancia del plazo para formalizar la compraventa
Los contratos de arras suelen establecer una fecha límite para otorgar la escritura pública ante notario.
Cuando el vendedor anuncia que no quiere vender, conviene comprobar si el plazo continúa vigente y qué obligaciones corresponden a cada parte.
El comprador debe evitar que su propia inactividad pueda interpretarse como incumplimiento.
Según las circunstancias, puede resultar conveniente realizar un requerimiento fehaciente al vendedor, manifestando la voluntad de cumplir lo pactado y solicitando que se formalice la operación.
Esta actuación puede ser especialmente importante cuando posteriormente exista una controversia sobre quién incumplió el contrato.
Qué puede reclamar el comprador si la venta no llega a realizarse
Cuando el vendedor incumple su obligación de transmitir el inmueble, las pretensiones del comprador dependerán de la naturaleza del contrato y de las circunstancias del incumplimiento.
Si existe una compraventa vinculante y no se ha pactado una facultad válida de desistimiento, el comprador puede valorar la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato, conforme a los artículos 1091 y 1124 del Código Civil.
También puede solicitar su resolución y, cuando concurran los requisitos legales, reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
Entre los posibles perjuicios pueden encontrarse determinados gastos de financiación, tasación o gestiones realizadas con motivo de la operación, siempre que se acredite su existencia y relación con el incumplimiento.
No todos los gastos realizados por el comprador son automáticamente indemnizables. Es necesario estudiar el contrato y justificar los conceptos reclamados.
Cómo actuar antes de iniciar una reclamación judicial
Antes de acudir a los tribunales, conviene analizar las cláusulas del contrato y reunir las comunicaciones mantenidas con el vendedor.
También resulta importante conservar los justificantes de las cantidades entregadas, la documentación relativa a la financiación y las pruebas de los gastos ocasionados.
Una vez identificadas las obligaciones incumplidas, puede formularse una reclamación extrajudicial que concrete la pretensión del comprador.
En los procedimientos civiles sujetos a la Ley Orgánica 1/2025, deberá examinarse además el cumplimiento del requisito de procedibilidad relativo a los medios adecuados de solución de controversias (MASC), salvo que concurra alguna excepción legal.
Esta fase puede facilitar una solución negociada y, cuando no sea posible alcanzar un acuerdo, contribuir a delimitar la controversia.
En JUANICO Abogados trabajamos con personas particulares, autónomos, pymes y empresas, ofreciendo asesoramiento y defensa jurídica desde nuestro despacho en Palma de Mallorca. Nuestra actividad comprende distintas áreas del Derecho, especialmente Derecho Penal, Laboral, Civil y Extranjería, con atención a procedimientos penales, despidos y conflictos laborales, herencias y asuntos civiles, así como nacionalidad y otros procedimientos de extranjería. Nuestro compromiso es proporcionar una atención personalizada, rigurosa y adaptada a las circunstancias de cada cliente.
La intervención de JUANICO Abogados ante el incumplimiento de un contrato de arras
En JUANICO Abogados asesoramos a compradores que, después de firmar un contrato de arras, se encuentran con la negativa del vendedor a formalizar la compraventa.
Nuestra intervención comienza con el examen del contrato y la identificación de la modalidad de arras pactada, para determinar los derechos y obligaciones de las partes.
Analizamos las comunicaciones intercambiadas, los plazos establecidos y los posibles incumplimientos, valorando las alternativas disponibles para proteger los intereses del comprador.
Cuando resulta procedente, realizamos requerimientos extrajudiciales, negociaciones y reclamaciones de las cantidades correspondientes. Si no se alcanza una solución satisfactoria, estudiamos la viabilidad de ejercitar las acciones judiciales pertinentes.
Antes de renunciar a una compraventa o aceptar la devolución de una cantidad, conviene conocer exactamente qué derechos reconoce el contrato y qué consecuencias jurídicas puede tener cada decisión.