He firmado una hipoteca y quiero amortizar parte del préstamo: ¿qué debo tener en cuenta?
Cuando una persona dispone de unos ahorros, puede plantearse utilizarlos para reducir la deuda pendiente de su hipoteca. Sin embargo, amortizar anticipadamente una parte del préstamo no siempre produce las mismas consecuencias económicas, ni todas las entidades bancarias aplican idénticas condiciones.
Antes de entregar una cantidad al banco conviene conocer cómo se modificará el préstamo, qué gastos pueden exigirse y qué derechos reconoce la legislación al consumidor.
¿Es mejor reducir la cuota mensual o el plazo de la hipoteca?
La amortización parcial anticipada consiste en devolver al banco una parte del capital pendiente antes de las fechas previstas en el contrato.
Generalmente, cuando el contrato permite elegir, existen dos alternativas:
- Reducir la cuota mensual, manteniendo el plazo de devolución. Esta opción disminuye el esfuerzo económico periódico y permite disponer de mayor liquidez cada mes.
- Reducir el plazo del préstamo, manteniendo aproximadamente la cuota. Esta alternativa suele producir un ahorro superior en intereses, porque la deuda permanece menos tiempo pendiente.
La elección dependerá de la situación económica del prestatario, del tipo de interés y de las condiciones contractuales.
Por ejemplo, una persona con ingresos estables puede preferir acortar la duración del préstamo, mientras que otra con gastos familiares elevados puede considerar más conveniente reducir sus cuotas.
No existe una opción universalmente mejor: debe compararse el ahorro económico con la necesidad de mantener capacidad de pago.
¿Puede el banco cobrar una comisión por amortizar anticipadamente?
La entidad financiera no puede establecer libremente cualquier penalización.
En los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, las compensaciones por reembolso anticipado están sometidas a límites legales y dependen, entre otros factores, de si el préstamo tiene interés fijo o variable.
En las hipotecas a interés variable, el régimen legal contempla límites diferentes según el período pactado. En las de interés fijo, las compensaciones máximas pueden variar según el momento en que se realice la amortización.
Además, la compensación exigible está condicionada a los requisitos legales, incluida la existencia de pérdida financiera cuando corresponda.
La fecha de contratación es fundamental, porque los préstamos anteriores pueden estar sometidos a regímenes normativos distintos.
Por ello, antes de amortizar conviene solicitar al banco el cálculo de la compensación aplicable y comprobar su fundamento contractual y legal.
¿Cuánto dinero ahorraré realmente?
El ahorro depende del capital pendiente, del interés aplicable, de los años restantes y de la cantidad amortizada.
Para conocerlo, resulta conveniente comparar dos escenarios: mantener el préstamo sin modificaciones y efectuar la amortización parcial.
La comparación debe incluir los intereses futuros, las posibles comisiones y el nuevo calendario de pagos.
También conviene considerar si utilizar los ahorros dejará al prestatario sin una reserva suficiente para afrontar gastos imprevistos.
Una amortización anticipada puede ser económicamente favorable sin que necesariamente sea la decisión más adecuada para la liquidez familiar.
¿Qué documentación debo pedir al banco antes de amortizar?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el artículo 23 reconoce al prestatario el derecho a recibir, en un plazo máximo de tres días hábiles desde que comunica su intención de amortizar, la información necesaria para valorar las consecuencias económicas de la operación.
Es recomendable solicitar por escrito el capital pendiente, la compensación que se pretende aplicar y una simulación del nuevo cuadro de amortización.
También conviene conservar la solicitud y la respuesta de la entidad, especialmente cuando existan discrepancias sobre los importes calculados.
Una vez realizada la operación, debe comprobarse que el banco ha imputado correctamente la cantidad entregada a la reducción del capital pendiente.
Amortizar parcialmente no supone cancelar la hipoteca: el préstamo continúa vigente por el capital restante y la garantía hipotecaria se mantiene.
¿Qué ocurre si el banco aplica condiciones incorrectas?
Si la entidad cobra una comisión no prevista contractualmente, supera los límites legales o calcula incorrectamente el capital pendiente, el prestatario puede solicitar una revisión.
La primera actuación consiste normalmente en presentar una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad.
Si no se obtiene una respuesta satisfactoria, podrán valorarse las vías de reclamación administrativa o judicial que correspondan.
La revisión debe atender a la escritura hipotecaria, la fecha de contratación, las condiciones particulares y la normativa aplicable.
En JUANICO Abogados trabajamos con personas particulares, autónomos, pymes y empresas, ofreciendo asesoramiento y defensa jurídica desde nuestro despacho en Palma de Mallorca. Nuestra actividad comprende distintas áreas del Derecho, especialmente Derecho Penal, Laboral, Civil y Extranjería, con atención a procedimientos penales, despidos y conflictos laborales, herencias y asuntos civiles, así como nacionalidad y otros procedimientos de extranjería. Nuestro compromiso es proporcionar una atención personalizada, rigurosa y adaptada a las circunstancias de cada cliente.
Revisión de las condiciones hipotecarias y defensa frente a cobros indebidos
En JUANICO Abogados asesoramos a los prestatarios que desean amortizar anticipadamente su hipoteca y necesitan conocer las consecuencias jurídicas y económicas de la operación.
Nuestra intervención comprende la revisión de la escritura del préstamo, el análisis de las comisiones pactadas y la comprobación de su adecuación a los límites legales.
También examinamos posibles errores en las liquidaciones bancarias y prestamos asistencia en la reclamación de cantidades indebidamente cobradas, cuando exista fundamento jurídico para ello.
Antes de destinar tus ahorros a reducir la hipoteca, conviene conocer las condiciones del préstamo, comprobar los costes de la operación y valorar sus efectos económicos.
Una revisión adecuada permite tomar decisiones informadas y proteger los derechos del prestatario.