¿Puede una comunidad reclamar al nuevo propietario las deudas dejadas por el anterior?
Comprar una vivienda o un local y descubrir después que existen cuotas pendientes con la comunidad de propietarios puede generar una situación inesperada. El comprador puede pensar que, como esas deudas fueron generadas por el anterior propietario, la comunidad únicamente puede reclamárselas a quien dejó de pagarlas.
Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal establece determinadas garantías para proteger el cobro de las cantidades debidas a la comunidad. Por ello, antes de adquirir un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal conviene comprobar su situación económica frente a la comunidad y conocer hasta dónde puede alcanzar la responsabilidad vinculada al propio inmueble.
La deuda del anterior propietario no desaparece con la venta
La transmisión de la vivienda o local no provoca que las cuotas comunitarias pendientes desaparezcan. Quien era propietario cuando se generaron continúa siendo, con carácter general, responsable de las cantidades que le correspondía satisfacer.
Pero la ley establece además una afección real del inmueble respecto de determinadas cantidades adeudadas a la comunidad. Esto significa que la vivienda o local adquirido puede quedar afecto al pago de una parte de las deudas generadas antes de la transmisión.
Por tanto, conviene diferenciar dos cuestiones: quién era el obligado al pago cuando se generó la deuda y qué responsabilidad puede alcanzar al inmueble adquirido por el nuevo propietario.
El límite temporal de la afección del inmueble
La afección no comprende ilimitadamente todas las deudas que pudiera haber acumulado el anterior titular.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquirente responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la que se produce la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
Este límite resulta especialmente importante cuando existen deudas antiguas. La comunidad puede conservar acciones frente al propietario que las generó, pero ello no significa que toda la deuda histórica quede automáticamente vinculada al inmueble frente al comprador.
El certificado de deudas antes de la compraventa
Precisamente para evitar que el comprador desconozca la situación existente, la normativa concede especial importancia al certificado sobre el estado de deudas con la comunidad.
En la transmisión de una vivienda o local, el vendedor debe declarar si se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad o indicar las cantidades que adeuda. Además, debe aportar el correspondiente certificado, salvo que el comprador le exonere expresamente de esta obligación.
Aceptar esa exoneración sin conocer previamente la situación puede suponer asumir un riesgo innecesario.
Por ello, antes de formalizar la compraventa resulta aconsejable comprobar no solo la titularidad y las cargas registrales del inmueble, sino también su situación frente a la comunidad de propietarios.
La exoneración del certificado y sus consecuencias
En ocasiones, para agilizar la operación, el comprador acepta que el vendedor no aporte el certificado de deudas. Esta posibilidad existe, pero conviene comprender su alcance antes de aceptarla.
La exoneración no elimina las deudas existentes ni la afección legal del inmueble. Simplemente supone que la compraventa se formaliza sin disponer de ese documento acreditativo.
Por ello, si existen dudas sobre pagos pendientes, derramas o cuotas extraordinarias, resulta prudente conocer la situación económica del inmueble antes de prestar dicha conformidad.
Las derramas pendientes en el momento de la compra
Las derramas aprobadas por la comunidad pueden plantear otro problema frecuente: determinar quién debe pagarlas cuando la vivienda cambia de propietario.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que las derramas para realizar mejoras son a cargo de quien sea propietario en el momento en que las cantidades correspondientes resulten exigibles.
Esto hace especialmente recomendable revisar las actas recientes de la comunidad antes de comprar. Una derrama puede haber sido aprobada antes de la adquisición y, sin embargo, existir pagos que resulten exigibles cuando el comprador ya sea propietario.
Conocer los acuerdos adoptados permite valorar correctamente las obligaciones económicas que pueden aparecer después de la compraventa.
La reclamación de la comunidad al nuevo propietario
Cuando concurren los presupuestos legales de la afección real, el nuevo propietario puede encontrarse con una reclamación relacionada con cantidades que no fueron generadas personalmente por él.
Esto no significa que pase a convertirse, sin límite alguno, en deudor de todas las obligaciones del anterior titular. Es necesario determinar qué cantidades se reclaman, a qué ejercicios corresponden y cuáles quedan comprendidas dentro de la afección legal del inmueble.
Ante una reclamación de la comunidad resulta, por tanto, conveniente comprobar el detalle de la deuda, los periodos reclamados y la documentación relacionada con la adquisición.
La prevención antes de adquirir el inmueble
Una parte importante de estos conflictos puede evitarse antes de firmar la compraventa.
Además del certificado de deudas, puede resultar útil revisar las actas de las últimas juntas, comprobar si existen derramas aprobadas y conocer si se están planteando obras importantes que puedan generar nuevos gastos.
Estas comprobaciones permiten que el comprador conozca mejor la situación de la comunidad y evite descubrir después obligaciones económicas que podían haberse detectado antes de adquirir el inmueble.
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Revisión de deudas comunitarias en una compraventa
En JUANICO Abogados podemos analizar la situación cuando existen cuotas comunitarias pendientes vinculadas a una vivienda o local, tanto antes de formalizar una adquisición como cuando la comunidad ya ha iniciado una reclamación.
Revisamos el certificado de deudas, las actas comunitarias, las derramas aprobadas, los periodos reclamados y la documentación de la compraventa para determinar qué cantidades corresponden al anterior propietario y cuál puede ser el alcance de la afección del inmueble.
Una comprobación adecuada antes de comprar puede evitar conflictos posteriores y, cuando la reclamación ya existe, permite determinar con precisión qué cantidades pueden exigirse y frente a quién.